Kinnisasja müük ja käibemaks: erisätted, mida ettevõtja peab teadma
Kinnisasja (maa, hoone, korter) müük on ettevõtluses tavaline tehing, kuid käibemaksu seisukohalt on see üks keerulisemaid valdkondi. Erisätete tõttu ei kehti siin alati üldised reeglid. See artikkel aitab FIE-del, OÜ-del, e-residentidel ja kasvavatel ettevõtetel mõista, millal kinnisasja müük on käibemaksukohustusega, millal mitte ja mida tuleb arvestada.
Kinnisasja müük käibemaksuga: millal see asjakohane on?
Käibemaksuseaduse üldpõhimõtte kohaselt on kauba müük maksustatav. Kinnisasi on kaup, kuid seadus näeb ette erisusi. Üldjuhul on kinnisasja müük käibemaksuvaba, kuid teatud juhtudel võib see olla maksustatud. Peamine erisus seisneb selles, kas tegemist on uue ehitisega või kas müüja on teinud valiku maksustada müük.
Uue ehitise müük on maksustatud
Uue ehitise müük on alati käibemaksuga maksustatud. Uueks ehitiseks loetakse ehitist, mille kasutusluba on antud vähem kui kaks aastat tagasi või mille kasutusluba puudub, kuid ehitis on valminud. Samuti loetakse uueks ehitiseks ehitist, mis on ehitatud müügiks ja mida pole veel kasutusse võetud. See tähendab, et kui OÜ müüb äsja valminud büroohoone, tuleb müügihinnale lisada käibemaks.
Kinnisasja müük, kui müüja on maksustamise valinud
Isegi kui kinnisasi ei ole uus ehitis, võib müüja valida müügi maksustamise käibemaksuga. See on võimalik, kui mõlemad pooled on käibemaksukohustuslased ja kinnisasi on mõeldud kasutamiseks ettevõtluses. Selline valik annab ostjale õiguse sisendkäibemaksu maha arvata, mis on eriti kasulik, kui ostja soovib kinnisasja kasutada käibemaksuga maksustatavas tegevuses. Müüja peab valiku tegema arvel ja teavitama sellest maksuametit.
Erisätted kinnisasja maksustamisel
Käibemaksuseaduses on kinnisasjaga seotud erisätted, mis puudutavad nii müüki, renti kui ka muid tehinguid. Need erisused on olulised nii FIE-dele kui ka OÜ-dele.
Kinnisasja rentimine
Kinnisasja rentimine on üldjuhul käibemaksuvaba. See tähendab, et üürileandja ei pea üürihinnale käibemaksu lisama. Kuid on erand: kui üürnik on käibemaksukohustuslane ja kasutab ruume ettevõtluses, võivad pooled kokku leppida, et üür on käibemaksuga maksustatud. See võimaldab üürnikul sisendkäibemaksu maha arvata. Selline kokkulepe on võimalik, kuid nõuab mõlema poole nõusolekut ja vastava märke arvel.
Müügi puhul on oluline ostja käibemaksukohustuslus
Kui kinnisasja müük on maksustatud, on oluline, et ostja oleks käibemaksukohustuslane. Kui ostja ei ole käibemaksukohustuslane, ei saa ta sisendkäibemaksu maha arvata ja müük võib osutuda talle kulukaks. Seetõttu on enne tehingut oluline kontrollida ostja käibemaksukohustusluse staatust.
Maksustamise valiku tegemine
Müüja saab valida kinnisasja müügi maksustamise, kui on täidetud järgmised tingimused:
- Müüja on käibemaksukohustuslane.
- Ostja on käibemaksukohustuslane ja kasutab kinnisasja ettevõtluses.
- Kinnisasi on ehitis või selle osa, mis on ette nähtud kasutamiseks ettevõtluses.
Valik tuleb teha arvel ja sellest tuleb teavitada Maksu- ja Tolliametit. Kui valikut ei tehta, on müük käibemaksuvaba.
Kinnisasja müük ja sisendkäibemaksu mahaarvamine
Kinnisasja ostmisel on oluline tähelepanu pöörata sisendkäibemaksu mahaarvamisele. Kui ostja on käibemaksukohustuslane ja kasutab kinnisasja ettevõtluses, on tal õigus sisendkäibemaks maha arvata. Kuid on oluline arvestada, et kui kinnisasja kasutatakse osaliselt ettevõtluses ja osaliselt ettevõtlusega mitteseotud eesmärkidel, saab maha arvata ainult ettevõtlusega seotud osa.
Käibemaksu mahaarvamise korrigeerimine
Kui kinnisasi ostetakse käibemaksuga ja hiljem hakatakse seda kasutama käibemaksuvabaks tegevuseks, tuleb sisendkäibemaksu korrigeerida. Näiteks kui OÜ ostab hoone käibemaksuga ja rendib selle välja käibemaksuvabalt, tuleb osa sisendkäibemaksust tagasi maksta. Korrigeerimisperiood on 10 aastat, mis algab kinnisasja soetamise aastast.
Praktilised näited
Näide 1: FIE müüb maatükki
FIE müüb talle kuuluvat maatükki, mida ta on kasutanud oma ettevõtluses. Kuna tegemist ei ole uue ehitisega ja FIE ei soovi maksustamist valida, on müük käibemaksuvaba. FIE ei pea müügihinnale käibemaksu lisama, kuid tal ei ole ka õigust maha arvata selle maatüki soetamisega seotud sisendkäibemaksu, kui see oli varem maha arvatud.
Näide 2: OÜ müüb büroohoone
OÜ müüb büroohoone, mis on valminud aasta tagasi. Kuna tegemist on uue ehitisega, on müük käibemaksuga maksustatud. OÜ lisab müügihinnale käibemaksu ja esitab selle deklaratsioonis. Ostja, kes on samuti OÜ, saab sisendkäibemaksu maha arvata, kui kasutab hoonet ettevõtluses.
Näide 3: E-resident müüb korteri
E-resident, kes on registreeritud käibemaksukohustuslasena, müüb korteri, mida ta on kasutanud üürimiseks. Korter ei ole uus ehitis, kuid e-resident võib valida müügi maksustamise, kui ostja on käibemaksukohustuslane. See võib olla kasulik, sest ostja saab sisendkäibemaksu maha arvata ja e-resident saab maha arvata ka korteriga seotud kuludelt sisendkäibemaksu.
Kokkuvõte
Kinnisasja maksustamine käibemaksuga on keeruline valdkond, kus kehtivad erisätted. Oluline on teada, et:
- Uue ehitise müük on alati käibemaksuga maksustatud.
- Vana kinnisasja müük on üldjuhul käibemaksuvaba, kuid müüja võib valida maksustamise.
- Kinnisasja rentimine on üldjuhul käibemaksuvaba, kuid võib olla maksustatud kokkuleppel.
Enne olulisi tehinguid tasub alati konsulteerida maksunõustajaga, sest iga juhtum on erinev. Maksu- ja Tolliameti kodulehelt leiab põhjalikku infot, kuid see ei asenda professionaalset nõustamist.
Käesolev artikkel on informatiivne ega asenda professionaalset maksu- või õigusnõustamist. Enne otsuste tegemist soovitame konsulteerida vastava ala spetsialistiga.